Prețul din anunț nu este prețul proprietății. Cum aflăm cât valorează, de fapt, o locuință în Sibiu?

Piața imobiliară din Sibiu continuă să fie activă, iar prețurile afișate au crescut față de anul trecut. Dar, într-o piață în care aproape fiecare proprietar poate verifica în câteva minute cât „costă metrul pătrat” în zona sa, apare o întrebare mult mai importantă: prețul pe care îl vedem într-un anunț este și valoarea reală a proprietății? Răspunsul scurt este: nu neapărat.

Conform Indicelui Imobiliare.ro, în luna iulie 2026 prețul mediu solicitat pentru apartamentele din Sibiu a ajuns la 2.021 euro/mp, în creștere cu 8,8% față de aceeași lună a anului trecut. Cuvântul important este însă „solicitat”.

Prețul cu care o proprietate este scoasă la vânzare, prețul cu care se negociază și prețul cu care se încheie efectiv tranzacția pot fi trei lucruri diferite.

„Vecinul meu cere 150.000 de euro”

Este probabil una dintre cele mai întâlnite metode prin care proprietarii încearcă să stabilească prețul unei locuințe.

Un apartament asemănător este listat cu 150.000 de euro, așadar concluzia pare simplă: „Și al meu valorează cel puțin atât”. Problema este că vedem cu cât se cere, nu neapărat cu cât se vinde.

Mai mult, două apartamente aflate chiar în același bloc pot avea valori diferite. Etajul, orientarea, compartimentarea, starea proprietății, renovările, existența unui balcon, locul de parcare, vederea, eficiența energetică sau pur și simplu lumina naturală pot influența decizia unui cumpărător.

În imobiliare, comparația corectă nu înseamnă doar „același număr de camere în același cartier”.

Ce se întâmplă când prețul este prea mare?

La prima vedere, strategia pare lipsită de risc: „Îl pun mai sus și mai las la negociere”. În realitate, supraevaluarea poate avea exact efectul opus.

Primele săptămâni în care o proprietate apare pe piață sunt extrem de importante. Atunci anunțul este nou și atrage cea mai mare atenție din partea cumpărătorilor care urmăresc activ zona respectivă. Dacă prețul este semnificativ peste ceea ce piața acceptă, cumpărătorii potriviți pot trece mai departe fără să programeze măcar o vizionare.

După câteva luni apar reducerile succesive. Iar proprietatea începe să ridice o altă întrebare: „De ce nu s-a vândut până acum?” Uneori, un preț inițial prea ambițios poate ajunge astfel să slăbească poziția de negociere a proprietarului, în loc să o întărească.

Dar nici prețul prea mic nu este soluția

La polul opus se află proprietarul care dorește să vândă foarte repede și stabilește prețul fără o analiză suficientă.

O tranzacție rapidă poate părea un succes, însă dacă proprietatea putea obține în mod realist cu câteva mii sau chiar zeci de mii de euro mai mult, diferența devine costul unei decizii luate fără suficiente informații.

Scopul unei evaluări corecte de piață nu este, așadar, să găsească cel mai mare preț posibil și nici cel mai mic preț care garantează vânzarea. Este identificarea acelui interval în care proprietatea devine competitivă pentru cumpărători, fără ca proprietarul să lase bani pe masă.

Cum se stabilește atunci un preț realist?

Un profesionist nu ar trebui să răspundă la întrebarea „Cât valorează apartamentul meu?” după o singură fotografie sau după o medie găsită pe internet. O analiză serioasă ia în calcul mai multe categorii de informații:

• proprietăți comparabile aflate în prezent la vânzare;
• proprietăți similare care au fost retrase sau au rămas mult timp în piață;
• tranzacții și informații relevante disponibile pentru zona respectivă;
• suprafața utilă și compartimentarea;
• anul și tipul construcției;
• etajul și existența liftului;
• starea tehnică și nivelul finisajelor;
• parcarea și spațiile auxiliare;
• poziționarea în cartier;
• cererea existentă pentru acel tip de proprietate;
• concurența directă din momentul scoaterii la vânzare.

După ce sunt puse împreună, aceste informații încep să spună povestea reală a prețului.

Piața din Sibiu: prețuri mai mari, dar cumpărători mai atenți

Creșterea prețurilor solicitate nu înseamnă că orice proprietate scoasă pe piață la un preț mai mare își va găsi automat cumpărător. Din contră, pe măsură ce sumele devin mai mari, decizia de cumpărare devine mai atent analizată.

La un apartament de 100.000-150.000 de euro, o diferență de numai 5% înseamnă deja mii de euro. Pentru un cumpărător care achiziționează prin credit, înseamnă și o diferență în avans, rată și costul total al finanțării.

De aceea, într-o piață matură, negocierea nu mai pornește doar de la întrebarea „Cât mai lăsați?”, ci tot mai des de la „Cum a fost stabilit acest preț?”. Iar proprietarul care poate răspunde acestei întrebări cu argumente se află într-o poziție mult mai bună.

Un anunț poate avea un preț. Piața îi stabilește valoarea

Poate că aceasta este una dintre cele mai importante diferențe pe care trebuie să le înțelegem atunci când vindem o proprietate. Proprietarul stabilește prețul de listare. Agentul sau consultantul poate analiza, argumenta și construi strategia. Dar, în final, piața validează prețul prin interes, vizionări, oferte și tranzacție.

De aceea, înainte de fotografii, promovare și negocieri, una dintre cele mai valoroase investiții pe care o poate face un proprietar este o analiză corectă a pieței. Pentru că în imobiliare nu câștigă neapărat cel care cere cel mai mult. Câștigă cel care ia decizia potrivită, având informațiile potrivite.

Articol realizat cu sprijinul specialiștilor Keller Williams Sibiu, pe baza experienței din piața imobiliară locală și a datelor publice disponibile. Material editorial publicat în ediția print din 27 august 2026 în suplimentul Tribuna Financiară.