Europa finanțează construirea de locuințe accesibile România riscă să o traducă în ANL-uri. Ce înseamnă, de fapt, affordable housing?

Affordable housing intră, în premieră, între obiectivele explicite de finanțare ale viitorului Plan de Parteneriat Național și Regional 2028-2034. Numai că locuința accesibilă gândită la Bruxelles nu este sinonimă cu locuința socială și nici cu reflexul românesc al câtorva blocuri de tip ANL. Diferența a produs una dintre cele mai interesante dezbateri ale conferinței regionale „Construcții și Capital”, ediția a II-a, organizată în 25 septembrie de Patronatul Societăților din Construcții – Filiala Sibiu. Dragoș Pîslaru a cerut industriei soluții bazate pe tehnologie și reducerea costurilor prin inovație, iar Cristian Erbașu a pus pe masă modelul cartierelor integrate văzut în Norvegia.

Affordable housing nu este social housing. De aici ar trebui să plecăm cu diferențierea de concept. România are talentul de a traduce concepte europene noi prin instrumente administrative vechi. În cazul affordable housing (locuințe accesibile), riscul este ca o politică europeană construită pentru o criză nouă a locuirii să fie redusă la formula cunoscută: teren public, câteva blocuri, apartamente repartizate după criterii sociale.

Numai că Bruxelles-ul face deja distincția.

Noua categorie europeană de „affordable housing” a apărut tocmai pentru familiile care întâmpină dificultăți în accesarea unei locuințe nu pentru că sunt vulnerabile social, ci pentru că piața însăși a produs un dezechilibru între ofertă, cerere, venituri și prețuri. Social housing rămâne, în schimb, legat de gospodăriile dezavantajate social și de constrângerile lor persistente de solvabilitate.

Este exact distincția pe care ministrul Investițiilor și Proiectelor Europene, Dragoș Pîslaru, a făcut-o la Sibiu. „Una dintre prioritățile clare ale PNR-ului este zona de affordable housing. Atenție! Nu cum e la noi, locuințe sociale. Affordable housing nu înseamnă locuințe sociale”, a subliniat ministrul.

În interpretarea prezentată de Pîslaru, miza este găsirea unor tehnologii și procese prin care locuințele să poată fi construite la prețuri accesibile. România, admite ministrul, pornește însă aproape de la zero. „Pe zona de affordable housing, România nu stă bine, pentru că nu avem o experiență serioasă în domeniu. Avem mai degrabă exemple ici, acolo.”

Locuința a devenit problemă economică

La nivel european, housing-ul a trecut din zona aproape exclusiv socială într-o discuție despre competitivitate, mobilitatea forței de muncă, demografie și funcționarea orașelor.

Prețurile locuințelor în Uniunea Europeană au crescut cu peste 60% din 2013, iar chiriile cu aproximativ 20%. Comisia estimează că Europa trebuie să construiască peste două milioane de locuințe anual pentru a răspunde cererii actuale, cu circa 650.000 peste ritmul curent, potrivit analizei Comisiei Europene.

Affordable housing devine astfel și infrastructură economică. Dacă un profesor, un inginer, un medic, un angajat din industrie sau un cuplu tânăr nu-și mai permite să locuiască în orașul în care muncește, problema nu mai este exclusiv socială.

Pîslaru a legat explicit tema, la Sibiu, de demografie și formarea familiilor și a cerut industriei construcțiilor să vină la masa proiectării viitorului mecanism.

„Coalizați-vă cu câțiva alți actori, să discutăm cum Dumnezeu luăm această provocare, care are implicații majore și pe demografie, pentru construirea de familii”, a spus ministrul.

Banii există ca direcție. Suma pentru România încă nu. Aici trebuie făcută o distincție importantă. Pîslaru a afirmat la conferință că va exista o alocare pentru affordable housing, dar nu a indicat valoarea acesteia: „Nu știu ce sumă va fi alocată, dar știu că va fi cu siguranță o sumă alocată, în premieră, pe zona asta.” Mai mult, ministrul a precizat că affordable housing este „unul dintre obiectivele de finanțare din regulament”.

Cadrul european confirmă direcția. În propunerea pentru bugetul UE 2028-2034, viitorul PPNR include locuințele sociale și affordable housing între obiectivele specifice. Dar, în acest moment, nu poate fi prezentată ca certă o alocare pentru România în viitorul PPNR.

La nivelul UE, Comisia indică peste 43 de miliarde de euro mobilizate pentru housing în actualul cadru financiar, încă 10 miliarde de euro investiții suplimentare estimate prin InvestEU în 2026-2027 și o platformă paneuropeană menită să aducă împreună capitalul public și privat.

Erbașu: „Nu e un ANL”

Cristian Erbașu, președintele Federației Patronatelor Societăților din Construcții (FPSC), a introdus în discuție experiența norvegiană și un model pe care organizațiile europene din construcții îl discutau încă din deceniul trecut.

În 2015, povestește CEO-ul Construcții Erbașu, norvegienii prezentau constructorilor exemple de cartiere dezvoltate la periferia orașelor, în zone inclusiv din apropierea râurilor sau lacurilor.

Conceptul era simplu în aparență și complicat în execuție. „Un proiect de dezvoltare a unor cartiere la marginea orașului, dezvoltate în zone, de regulă, pe lângă râuri sau lacuri, la standarde similare cu cele mai scumpe, dar ulterior vandabile la prețuri accesibile”, a explicat Erbașu.

Aici se rupe conceptul european de reflexul românesc al locuinței ieftine. Affordable nu trebuie să însemne prost construit, minimal sau destinat exclusiv unei categorii asistate. Provocarea este tocmai să reduci costurile fără să reduci și calitatea.

Erbașu a fost mult mai tăios atunci când a descris felul în care România riscă să implementeze conceptul. „Dar se pare că n-au înțeles fenomenul, că nu asta este esența. Nu e un ANL”, a spus președintele FPSC.

Problema identificată de acesta este fragmentarea finanțării în proiecte mici, distribuite administrativ în teritoriu: câte două clădiri, câteva zeci de apartamente, bifarea investiției și trecerea la următorul județ.

Modelul european pe care îl descrie Erbașu funcționează invers: concentrează investiția până când obține masa critică necesară unui cartier.

„Nu două blocuri, ci 20 de blocuri. Pentru că ele trebuie făcute drept habitat întreg, cu spații, cu spital, cu școli, cu toate lucrurile…”

CEMACON aduce în discuție paradoxul TVA

Discuția despre affordable housing a pornit, de fapt, de la piața rezidențială. Cristi Ivan, director comercial CEMACON, a întrebat dacă Guvernul a măsurat efectul creșterii TVA asupra locuințelor nu doar prin veniturile suplimentare colectate, ci și prin efectele produse în aval asupra dezvoltatorilor, constructorilor și producătorilor de materiale. „Piața pe zona rezidențială este afectată puternic și noi o resimțim ca producători”, a completat acesta.

Aici apare paradoxul politicii publice: într-o parte a ecuației, statul caută venituri fiscale din locuințe; în cealaltă, România și Uniunea Europeană caută miliarde și noi mecanisme financiare pentru a face locuirea din nou accesibilă.

Subvenționăm apartamentul sau tehnologia care îl ieftinește?

Varianta clasică este ca statul să subvenționeze prețul locuinței. Costul rămâne același, dar o parte din el este mutată asupra bugetului public.

Ministrul Pîslaru a sugerat o altă logică: dacă tehnologia, materialele noi sau industrializarea proceselor pot reduce costul de construcție, banii publici ar putea finanța tocmai această verigă. „Aș fi mult mai încântat să subvenționăm o zonă productivă de reducere de costuri din materiale sau din procese […] inovând pe tehnologie, decât să subvenționez procesul final. O subvenție de lanț valoric mi-ar plăcea mult mai mult, pentru că are un efect stimulativ mult mai mare decât o subvenție de preț final”.

Direcția se suprapune peste strategia europeană. Comisia pune explicit inovarea în construcții, materialele și metodele noi, simplificarea autorizării și creșterea productivității între instrumentele prin care oferta de locuințe poate fi mărită și costurile reduse.

Articol publicat în ediția print din 8 octombrie 2026 în suplimentul Tribuna Financiară