Raport imobiliar pentru 2009: Preţul locuinţelor a scăzut şi va mai scădea

* Retrospectiva anului 2009 nu dă speranţe de mai bine pentru 2010 pe plan imobiliar * Cele mai mari scăderi au fost la terenuri şi case * Experţii imobiliari nu aşteaptă mişcări spectaculoase nici pentru anul acesta, deşi speră la o revenire a creditării pentru a doua jumătate a anului *

Un an greu, în care fiecare s-a descurcat aşa cum a putut. Cuvântul de ordine a fost supravieţuirea pe piaţă atunci când vorbim de agenţiile imobiliare. Se schimbă atunci când vorbim despre cei care au vrut sau au fost nevoiţi să vândă o casă anul trecut. A fost anul cumpătorilor. Dacă până la venirea crizei, preţul era stabilit de vânzător, anul trecut preţul l-a stabilit cumpărătorul.
Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare, filiala Sibiu a realizat un raport care atrage atenţia asupra tuturor problemelor care au afectat piaţa imobiliară în an. Criza, refuzul băncilor de a acorda credite la începutul anului trecut, forfetarul care a lovit din plin piaţa, scăderile dramatice de preţ şi eşecul programului pe care Guvernul l-a inventat pentru a scoate sectorul imobiliar din impas; toate sunt expuse şi explicate în raportul pe 2009.

Un apartament cât o garsonieră

La începutul anului 2009, băncile din România au luat act de criza existentă în America şi o parte din Europa de Vest. La cererea Băncii Naţionale a României, s-au pus condiţii mult mai aspre de creditare. Nu acesta a fost, însă motivul principal al căderii pieţei. "Un alt motiv de instabilitate economică a fost şi faptul că în România au fost alegerile uninominale, am stat fără guvern, buget şi cod fiscal. Lucrurile s-au mişcat foarte greu, dar într-un final, la finele lunii martie 2009, a apărut şi codul fiscal. Preţul cu care în 2007 se cumpăra o garsonieră în zona centrală, la mijlocul anului, cu aceiaşi bani  cumpărai un apartament cu două camere, confort 1, decomandat, cu o suprafaţă între 50 şi 65 de metri pătraţi pe Bulevardul Vasile Milea, în zona Gării, la Dioda, pe Mihai Viteazu sau chiar în Ştrand", se arată în raportul imobiliar al Sibiului pe anul 2009. Aceste motive au fost suficiente pentru ca preţurile să înceapă să scadă şi să se caute alte modalităţi de a se consolida afacerile din domeniul imobiliar.
Impozitul forfetar a mai pus câteva beţe în roate sectorului imobiliar. Prin introducerea impozitului minim obligatoriu, spune Bogdan Gicu, preşedintele UNAI Sibiu, Guvernul Boc a lovit din plin piaţa imobiliară. "Multe agenţii imobiliare şi firme de construcţii sunt nevoite să îşi suspende activitatea sau chiar să-şi  declare falimentul", spune Gicu.
În plus, Programul Prima Casă nu a crescut preţurile, aşa cum toată lumea se aştepta, ci doar a făcut ca vânzătorii să fie mai fermi pe poziţii în negocierile cu cumpărătorii. Au simţit că există o şansă să vândă la un preţ cât de cât bun. Chiar şi aşa, preţurile au rămas mult sub ceea ce se tranzacţiona în 2007 şi în 2008. "Garsonierele scoase la vânzare au fost mai ieftine, după jumătatea anului,  preţurile medii cerute scăzând de la 33.000 de euro în T1, la 27.000 de Euro, după T2. La apartamentele de două camere, scăderea a fost mult mai mică, de la un preţ mediu de 45.000 de Euro, la 40.000 de Euro. Preţul la apartamentele de trei camere a scăzut şi el, acestea fiind găsite pe piaţă la un preţ mediu 50.000 de Euro, faţă de 55.000 de Euro, în primăvară", se arată în raport.

La jumătatea anului a apărut, timid, "Prima Casă"

După o jumătate de an în care piaţa imobiliară era aproape paralizată, speranţele tuturor s-au pus în programul guvernamental "Prima Casă"> S-a dovedit, în timp, cel puţin la Sibiu, că preţurile nu s-au mai ridicat. Proiecte noi nu au mai apărut, iar numărul tranzacţiilor nu s-a ridicat aproape deloc.
Au dispărut mulţi cumpărători, preţurile, la jumătatea anului trecut au fost mult negociabile, iar cei mai pricepuţi la negocieri au putut obţine o scădere de până la 15%. "Cu OUG 60/2009 Guvernul Boc inventează şi aprobă programul "Prima Casă" pentru revitalizarea domeniului imobiliar. Programul “Prima Casă” a adus un suflu nou în piaţa imobiliară, vânzătorii îşi puneau speranţele că vor vinde mai bine apartamentele, ceea ce îi face să ţină la preţ sau să ceară mai mult. Guvernul şi Ministerul Finanţelor au anunţat că vor fi garantate în proporţie de 95% creditele ipotecare cu o valoare de maximum 60.000 de Euro, contractate pentru achiziţia unei prime locuinţe, vechi sau noi. Acest lucru a readus optimismul în rândul jucătorilor din piaţa imobiliară", se explică în raport cum a schimbat "Prima Casă" situaţia Sibiului imobiliar. Piaţa a dat ceva speranţe de revenire, pe fondul creşterii interesului cumpărătorilor care aveau nevoie doar de un avans de 5% şi beneficiau de o dobândă de 14% la Ron de maxim 5,7% la Euro. Nu ştiau că vor avea nevoie şi de multă răbdare şi o gramadă de acte şi garanţii care trebuiau depuse la bancă.
Primele cinci contracte cu Programul "Prima Casă" au fost încheiate la Sibiu în după data de 15 august. "Dosarele trimise de băncile intrate în program la Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii (FNGCIMM) pentru a primi răspuns şi a fi aprobate durează şi mai mult de 60 de zile deşi ar fi trebuit să fie de maximum 15, cum este prevăzut în normele de aplicare ale programului. Din această cauză, mulţi cumpărători de imobile au pierdut avansul dat proprietarilor şi chiar au renunţat la accesarea acestui program guvernamental care a fost şi este un eşec.

Vânzările pe hârtie nu mai există

De unde până în 2009 locuinţele nici nu apucau să fie proiectate, că imediat se şi cumpărau, după 2009, în Sibiu, vânzările de imobile în stadiul de schiţă nu mai avut succesul de care se bucura în perioada 2006-2008. "În acea perioadă speculatorii de imobile investeau în proiecte de acest fel obţinând la finalizarea acestora un profit substanţial. De la instalarea crizei în România, vânzarea de locuinţe pe hârtie sau din fază de proiect a devenit un subiect tabu. După această perioadă, singurii care au mai vândut au fost dezvoltatorii cu proiecte finalizate şi întabulate în Cartea Funciară.
O soluţie de a fenta sistemul a fost cea folosită mai ales de către cei care obţineau venituri pe care nu le puteau justifica, în ceea ce îi priveşte pe cei care cumpărau, şi de cei care nu aveau locuinţa pe care o dezvoltau, întabulată. "Unii dintre constructori au ajuns la concluzia că este mai simplu şi mai eficient să vândă locuinţele din proiectele imobiliare terminate şi întabulate în CF direct familiilor interesate, fără a mai implica banca. Această idee s-a dovedit a fi foarte eficientă, dacă este să ne uităm la cât de repede s-au vândut astfel de locuinţe", se arată în raportul pe 2009.

Speranţe ioc

Cele mai perdante în domeniul imobiliar în 2009 au fost terenurile şi casele. Situaţia va fi cu atât mai grea în anul 2010. Un studiu recent realizat de către Uniunea Naţională a Agenţiilor Imobiliare, filiala Sibiu arată că peste 70% dintre jucătorii locali sunt pesimişti în privinţa evoluţiei pieţei pentru anul în curs. "O nouă etapă de dezvoltare a sectorului imobiliar autohton va demara, probabil, la mijlocul anului 2010. Pe termen scurt piaţa real estate continuă să funcţioneze sub spectrul recesiunii. Semnele de revenire a pieţei imobiliare sunt, în esenţă, asociate cu reluarea finanţării şi cu scăderea preţurilor la un nivel considerat acceptabil de clienţi", se arată în raport, la capitolul previziuni despre 2010.